Сервитут — это право на ограниченное использование чужой собственности. Чаще всего речь идет о земельных участках — например, он понадобится, если вам необходимо провести газопровод к своему дому через территорию соседа. Однако это право также может распространяться на нежилые или жилые помещения. «Лента.ру» рассказывает, что такое сервитут, как его оформить в 2025 году и какие могут возникнуть сложности.

Что такое сервитут

В переводе с латинского сервитут (servitus, servitutis) обозначает «обязанность, повинность». Сейчас этим словом называют право ограниченного пользования чужой собственностью, чаще всего — земельным участком.

Как правило, сервитут необходимо оформлять в тех случаях, когда попасть к одному участку можно лишь через соседний. Это распространенная практика в дачных поселках и садовых товариществах. Собственник соседнего участка в таком случае обязан предоставить землю для проезда специальной техники, для прокладывания коммуникаций, для доступа к водоемам.

В беседе с «Лентой.ру» ведущий аналитик агентства недвижимости «Пчелка» Ольга Зимина рассказала, что в Земельном кодексе присутствует достаточно большой перечень ситуаций, при которых в отношении участка может быть установлен сервитут.

«Это может быть и для прокладки всевозможных коммуникаций, эксплуатации инженерных сетей, для проведения дренажных или мелиоративных работ на земельных участках, для того, чтобы обеспечить доступ к водным ресурсам — то есть проход, например, к озеру, либо к речке. Для гона животных, для освобождения троп, по которым, допустим, идут медведи или олени. Также в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд», — пояснила Ольга Зимина.

Пример: Нина купила земельный участок, на котором находится единственный удобный подход к озеру. Тогда муниципалитет может установить сервитут в отношении земельного участка Нины, и доступ к берегу через ее участок получат все желающие

Также сервитут понадобится, если попасть в определенное помещение можно, только пройдя через другое. Например, если проход на крышу небоскреба возможен лишь через пентхаус жильца. В таком случае оформляется сервитут, благодаря которому пожарные и представители других муниципальных и коммунальных служб смогут свободно пользоваться проходом.

Применение сервитута регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, а именно статьями 274-277, 613 и 694. А также Земельным кодексом РФ — статьей 23. Кроме того, сервитут упоминается в Водном и Лесном кодексах РФ. Такое разнообразие обусловлено сферой применения.

Виды сервитута

Сервитут может быть:

• Земельным. Самый распространенный вариант, позволяет получить право ограниченного пользования чужим земельным участком.


• Воздушным. Например, если нужно проложить муниципальные линии электропередач над частным участком.


• Водным. Позволяет использовать водоемы для различных нужд: прохода судов, водопоя скота.


• Гражданским. Если сервитут устанавливается не только на участок, а еще, например, на здание, через которое нужно пройти, чтобы попасть в другое здание.


• Лесным. В таким случае сервитут дает право пользоваться чужими лесными участками — например, если там проходит тропа, по которой передвигаются животные.

Виды сервитута по субъекту

Также обременения различают по субъекту. В зависимости от того, в чьих интересах оно оформляется, существует частный и публичный сервитут.

Частный сервитут

Из названия становится ясно, что его устанавливают в интересах определенного гражданина — частного лица — или ограниченной группы частных лиц (соседей). При этом в законодательстве нет определения «частного сервитута», так как под ним понимается обычный сервитут.

Например, участок Екатерины стоит на пути газопровода к участку Артура. Для проведения газа будет оформлен сервитут (по факту частный, но в законе называется просто «сервитут»). Тогда Артур сможет использовать землю Екатерины. Но только для одной цели — проведения коммуникаций

Публичный сервитут

Второй вид сервитута по субъекту — публичный. В кодексах РФ он так и называется.

Публичный сервитут — это обременение, установленное в интересах сразу нескольких лиц или организаций. Например, местных жителей, которым нужен доступ к водоему или к лесу. Либо государственных органов для размещения на участке межевых знаков, геодезических и гравиметрических пунктов, а также для строительства, ремонта или эксплуатации линий электропередач, дорог, трубопроводов.

Например, участок Сергея находится прямо на пляже озера. Местным властям нужно установить на воде буйки и ограждения, чтобы отдыхающие знали, за какой чертой купаться уже нельзя. Для этого оформляется сервитут — как для жителей, которые будут отдыхать на берегу на участке Сергея, так и для госорганов

Виды сервитута по сроку действия

Обременения различают и по сроку действия сервитута.

• Срочный — когда ограничены сроки действия (в зависимости от цели использования участка сервитут может быть наложен на год, два и более).


• Постоянный, то есть бессрочный — установленный навсегда.

Как установить частный сервитут

Есть два способа наложить частный сервитут: с помощью добровольного соглашения и в судебном порядке.

Как заключить добровольное соглашение

Если собственник участка согласен на оформление сервитута, то все проходит достаточно легко.

Важно: установить сервитут можно лишь на участок, размежеванный и зарегистрированный в Росреестре

Документы для наложения сервитута при добровольном соглашении:

• кадастровый план участка;


• выписка из ЕГРН (важно: в графе «обременения» должен быть прочерк, наложить сервитут на земельный участок с обременением, например, арестом, не получится);


• соглашение о размере стоимости сервитута и порядке оплаты;


• причины и основания наложения сервитута;


• паспорта участников соглашения;


• чек об уплате госпошлины (размер пошлины составляет 1500 рублей при регистрации сервитута в интересах физических лиц и 6000 рублей в интересах организаций);


• заявление по форме.

С пакетом документов нужно обратиться в офис «Мои документы». Там его примут (если все будет оформлено правильно) и отправят на регистрацию в Росреестр.

Типовые формы договоров и других документов есть в открытом доступе.

За обременение земельного участка сервитутом может быть установлена плата. Она может быть либо единоразовая, либо ежемесячная

Ольга Зимина

ведущий аналитик агентства недвижимости

Это значит, что если установление сервитута как-то ограничивает использование земельного участка самим владельцем, он может брать деньги с того, кто этот сервитут попросил. То есть с владельца соседнего участка. Размер платы устанавливается участниками сделки.

«Собственник участка, на который устанавливается сервитут, может не согласиться добровольно. Поэтому тот, кому необходимо использовать часть чужого земельного участка, имеет право обратиться в суд с тем, чтобы разрешить этот спор», — добавила Ольга Зимина.

Как наложить сервитут через суд

Если договориться не получилось, можно пойти в суд. Но только при условии, что использование чужого участка — единственный выход для решения проблемы. Это придется доказать.

Сначала собственник, которому для своих целей нужно воспользоваться соседним участком, обязан предложить соседу оформить добровольное соглашение. В случае отказа или отсутствия ответа — обратиться в районный или городской суд, к которому относится земельный участок по территориальной принадлежности.

Документы для обращения в суд:

• исковое заявление;


• план участков (причем со вторым могут быть сложности, не всегда сосед хочет делиться планом своей земли);


• обоснование использования соседнего участка;


• причины и основания наложения сервитута;


• другие документы — набор зависит от причины наложения сервитута: выписка из ЕГРН, оценки экспертов, справки из СНТ;


• чек об уплате госпошлины (ее размер при подаче искового заявления об установлении, снятии или изменений условий сервитута составляет 300 рублей).

Единого алгоритма решений споров по наложению сервитутов в суде нет. Каждый случай рассматривается индивидуально. Вынося решение, суд будет учитывать интересы обеих сторон и может отказать в праве наложения сервитута, если, например, прокладка газопровода лишит соседа возможности в дальнейшем построить на этом месте дом.

Для принятия решения будут проводить различные экспертизы, замеры, а также оценивать риски. Чаще всего оплачивает все эти мероприятия истец, но расходы может понести и ответчик, если его не устроят результаты экспертизы и он решит нанять других специалистов.

Даже при добровольном соглашении собственник участка может оспорить решение о наложении сервитута в суде. На это у него есть 30 дней с момента получения соглашения об обременении от государственного или муниципального органа власти

Как наложить публичный сервитут

В случае с муниципальным сервитутом меняется порядок действий и список документов. Этим чаще всего занимаются региональные или муниципальные органы власти. Они же заключают договор с собственником, определяют все нюансы сервитута и сами регистрируют его в ЕГРН. Если добровольного соглашения не удалось достичь, власти обратятся в суд.

Также заявление на наложение публичного сервитута может подать частное лицо. В таком случае нужно обратиться с ходатайством об установке сервитута в органы местного самоуправления. В документе должно быть подробно расписано, для чего необходимо обременение. Ходатайство будет рассмотрено, на его основе вынесут решение, которое публично распространят, например, на официальном сайте. В ЕГРН власти также зарегистрируют сервитут самостоятельно.

В МФЦ с недавнего времени также есть услуга регистрации муниципального сервитута. В региональных отделениях «Моих документов» представлены различные требования к документам.

Когда сервитут перестает действовать

Есть несколько причин, по которым действие сервитута прекращается.

• Закончился срок соглашения об установлении сервитута.


• Государственный или муниципальный орган принял решение о снятии сервитута с участка (например, если закончены все работы, которые проводились на участке).


• Соседи заключили дополнительное соглашение о прекращении действия сервитута раньше срока, указанного в первичном договоре.


• Участок больше нельзя использовать по назначению по каким-либо причинам (например, если его затопило после дождей и больше не возможности проводить на нем геодезические работы).


• Если пользователь и владелец земли стали одним лицом, то есть пользователь купил участок.


• Если договоренности были нарушены, например, лицо, в интересах которого был установлен сервитут, перестало платить за него.

Если владелец участка понял, что пользователь больше не нуждается в сервитуте, он может обратиться в суд. Но для этого придется предоставить доказательства. Например, подтвердить тот факт, что газопровод для соседа уже провели, а значит, рабочие больше не могут свободно ходить по чужому участку.

Сервитут не может быть отменен лишь из-за того, что владелец участка больше не хочет разрешать пользоваться своей землей

При этом важно понимать, что сервитут касается имущества или земли. А значит, не зависит от личности собственника. И если вдруг участок, на который наложен сервитут, перешел, например, по наследству к сыну соседа, то обременение сохраняется на срок, указанный в соглашении или в договоре.

Снятие публичного сервитута обычно связано с тем, что пропали общественные нужды на участок. Например, рядом устроили городской пляж, и жители поселка получили постоянный доступ к водоему. Во всех случаях снятие сервитута нужно обязательно регистрировать в Росреестре. Для этого тоже можно обратиться в офис «Мои документы».